Как сдавать квартиру и не волноваться: доверительное управление

Недвижимость

14. Jul 2025

102 просмотров

Как сдавать квартиру и не волноваться: доверительное управление

Сдавать недвижимость в аренду — не такое уж и простое дело: необходимо следить и держать в голове сразу несколько важных вещей. Например, улаживать конфликты с соседями, следить за своевременной оплатой и состоянием квартиры, искать новых жильцов, подписывать документы. Особенно тяжело это даётся тем, кто решает сдать свою квартиру и уехать в другой город или даже страну.

Разумеется, в век социальных сетей некоторые вопросы стало решать проще, но не все. Поэтому существует такое направление — доверительное управление. В статье расскажем, что это такое и как им правильно пользоваться.

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это услуга, которую агентства недвижимости или риелторы оказывают арендаторам: собственник передаёт право распоряжаться недвижимостью либо организации, либо частному лицу.

Закон разрешает передавать вашу собственность в доверительное управление и обязывает управляющего действовать в ваших интересах (статья 1012 ГК РФ). Сторонам необходимо заключить договор, определяющий перечень оказываемых услуг, срок оказания и вознаграждение.

Таким образом, управляющий становится в праве осуществлять любые действия (фактические и юридические) от вашего лица. Услуга доверительного управления подходит как для посуточной аренды, так и для долгосрочной.

Зачем передавать имущество в доверительное управление

Ответ прост: чтобы упростить себе жизнь.

Представьте, что обстоятельства сложились таким образом, что вы живёте далеко или у вас нет времени и возможности проверять состояние квартиры, выселять и заселять жильцов, следить за соблюдением договорённостей, и у вас нет возможности попросить друзей или родственников следить за ней. Но необходимость в этом остаётся. Тогда на помощь приходит доверительное управление.

Кто может быть доверительным управляющим

Собственник может выбрать самостоятельно, с кем заключать договор: с агентством или частным риелтором.

Как выбрать доверительного управляющего

Доверительным управляющим может быть только либо сотрудник коммерческой организации (важно: не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель. Расскажем, что нужно проверить прежде, чем сделать выбор управляющего.

Проверьте компанию или предпринимателя в реестре юридических лиц/ИП. Если компании или частного лица нет в реестре, то они не имеют права заключать договоры и вести деятельность.
Поищите отзывы о работе, проанализируйте сайт.
Если вы выбрали компанию, проверьте, участвовала ли она в судебных процессах и по какому поводу. Проверить можно на государственном интернет-портале «Правосудие».

Плюсы доверительного управления

Главный плюс — экономия времени. Вам не придётся самостоятельно искать жильцов, устраивать просмотры квартиры, тратить время на проверку состояния квартиры после сдачи. Такие вопросы, как заключение договора с новыми жильцами или конфликт с соседями, также решает управляющий.

Таким образом получается, что квартира приносит стабильный пассивный доход при минимальных затратах времени и нервов.

Минусы доверительного управления

Первым можно выделить то, что собственник получает меньшую сумму за сдачу квартиры в аренду, так как часть суммы идёт в счёт вознаграждения доверительному управляющему (ст. 1023 ГК РФ).

Также есть риск того, что собственника могут обмануть. Например, собственник дал согласие на долгосрочную аренду, а управляющий сдаёт её посуточно, получая тем самым доход, большую часть которого забирает себе.

Из предыдущего минуса вытекает следующий: быстрый износ жилья. Если собственность сдают посуточно или как хостел, то велика вероятность неконтролируемого износа и порчи недвижимости.

Кстати, оплата НДФЛ или налога на профессиональный доход в таком случае обязательна. Несмотря на то, что деньги получает посредник, эту обязанность на него переложить нельзя.

В качестве дохода будет учитываться вся сумма арендной платы вместе с комиссией управляющего. Такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом РФ, ни Законом №422-ФЗ об НПД.

Министерство финансов РФ также не разрешает собственнику вычитать из арендной платы стоимость коммунальных услуг (Письмо Минфина от 15.03.2017 №03-04-05/15280).

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы всё-таки решили отдать квартиру в доверительное управление, потребуется сделать вот что:

Найдите доверительного управляющего. Это может быть как агентство, так и индивидуальный предприниматель. Выбирайте проверенные агентства или частных предпринимателей, читайте отзывы или ориентируйтесь на рекомендации коллег, родственников, друзей.
Обсудите заранее все детали с будущим управляющим.Срок действия договора, объём работы, размер комиссии, полномочия управляющего — всё это лучше обсудить до заключения договора.
Откройте счёт в банке для расчёта с управляющим.
Соберите документы для передачи недвижимости в доверительное управление. Вам понадобятся документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость, доверенность на управляющего.
Составьте договор с доверенным управляющим и подпишите его с обеих сторон.
Составьте и подписать с обеих сторон акт приёма-передачи недвижимости.
Зарегистрируйте договор доверительного управления в Росреестре: это закрепит обязательства обеих сторон и упростит возможные разбирательства в будущем.

Как заключить договор доверительного управления

Предмет договора — оказание услуги по доверительному управлению, не сам объект недвижимости, поэтому договор доверительного управления — это договор об оказании услуг. Основные моменты, которые должны быть указаны в договоре:

Недвижимость, передающаяся в доверительное управление, её адрес и документ основания права собственности. Можно также отметить мебель: её наличие и состояние.
ФИО и паспортные данные того, в чьих интересах осуществляется управление имуществом.
Размер и форма вознаграждения управляющему (если последнее предусмотрено договором).
Услуги, которыми ограничивается доверительное управление.
Срок действия договора (максимальный срок действия — 5 лет).

К договору можно составить дополнительное соглашение, в котором прописать все детали сделки (при желании).

Также, потребуется нотариально заверенная доверенность. В ней прописывают всё, что собственник позволяет делать управляющему. Например, сдавать квартиру в аренду, право принимать арендную плату и так далее. Чем точнее вы пропишете права управляющего, тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор доверительного управления

По закону (статья 1017 ГК РФ) передачу недвижимости в доверительное управление необходимо регистрировать в Росреестре. Если этого не сделать, то при возникновении споров или разногласий договор могут признать недействительным.

Чтобы зарегистрировать договор доверительного управления, необходимо обратиться либо в Росреестр, либо подать документы через МФЦ. Подать нужно:

паспорт;
договор доверительного управления;
акт приёма-передачи квартиры;
нотариально заверенное согласие супруга (-и), если собственник недвижимости в браке;
квитанцию об оплате госпошлины (на момент публикации статьи она составляет 2000 рублей).

Как разорвать договор доверительного управления

Договор доверительного управления прекращает своё действие на основаниях, предусмотренными соответствующим законом (статья 1024 ГК РФ).

Как мы писали выше, срок действия договора — до 5 лет. По истечении этого срока, договор прекращается, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. Если подобного не случилось, договор продлевается тех же условиях и на тот же срок.

Участники договора могут отказаться от него. В этом случае вторую сторону необходимо предупредить за 3 месяца до расторжения, если иной срок не предусмотрен условиями договора.

Риски доверительного управления

Наиболее распространённые проблемы в такой форме отношений — сдача квартиры в аренду посуточно (или в формате хостела) и сокрытие реальной прибыли от собственника.

Также существует риск незаинтересованности управляющего в быстрой и успешной сдаче квартиры. На этот случай вы можете обезопасить себя включением в договор пункта о минимальном размере дохода, который обязуется обеспечивать вам управляющий.

DOOBY OFFICIAL

Поиск по блогу

Категории

Недвижимость

Всё о покупке, продаже, аренде и инвестициях в недвижимость! В этом разделе вы найдете полезные статьи, аналитику рынка, советы по сделкам и юридические рекомендации. **Основные темы:** **Покупка/продажа** – как выгодно купить или продать квартиру, дом, коммерческую недвижимость. **Аренда** – права арендаторов и арендодателей, как сдать жилье без рисков. **Ипотека и финансы** – выгодные программы, рефинансирование, подводные камни. **Риэлторские услуги** – как выбрать агента, стоит ли платить комиссию. **Рынок недвижимости** – тренды, прогнозы, где лучше инвестировать. **Ремонт и дизайн** – как увеличить стоимость жилья перед продажей. **Почему стоит читать?** Экспертные мнения и реальные кейсы Актуальная информация по законодательству Практические советы для собственников и покупателей Подписывайтесь, чтобы быть в курсе всех изменений на рынке недвижимости!

Транспорт

В этом разделе собраны полезные статьи и советы, связанные с автомобилями, мототехникой и другими видами транспорта. Здесь вы найдете обзоры новых моделей, рекомендации по покупке и продаже транспортных средств, советы по уходу и обслуживанию, а также актуальную информацию о изменениях в ПДД и законодательстве. Мы расскажем, как выбрать надежный автомобиль, оформить страховку, пройти техосмотр и сэкономить на эксплуатации. Отдельное внимание уделено безопасности на дорогах и новинкам автомобильного рынка. Для тех, кто интересуется альтернативными видами транспорта, есть материалы о мотоциклах, велосипедах, электросамокатах и других средствах передвижения. Читайте наши статьи, чтобы быть в курсе последних тенденций и принимать обоснованные решения, связанные с транспортом.

Для Бизнеса

Этот раздел посвящен полезным материалам для предпринимателей и всех, кто хочет развивать свое дело. Здесь вы найдете практические советы по открытию и ведению бизнеса, управлению финансами, маркетингу и продажам. Мы расскажем о юридических аспектах предпринимательской деятельности, способах привлечения клиентов и повышения прибыли. Отдельное внимание уделено digital-инструментам, автоматизации процессов и работе с персоналом. Для тех, кто только начинает, подготовлены руководства по выбору ниши, регистрации бизнеса и поиску первых клиентов. Опытные предприниматели смогут узнать о масштабировании, франчайзинге и новых возможностях для роста. Читайте наши статьи, чтобы получать актуальные знания, вдохновение и реальные инструменты для развития вашего бизнеса.

Услуги

В этом разделе собрана полезная информация о различных видах услуг для частных лиц и бизнеса. Вы найдете советы по выбору надежных исполнителей, особенностям разных сервисов и способам экономии при заказе услуг. Мы расскажем о юридических аспектах оказания услуг, составлении договоров и защите прав потребителей. Отдельное внимание уделено популярным направлениям: ремонтным работам, IT-услугам, образовательным программам, медицинскому обслуживанию и другим востребованным категориям. Для поставщиков услуг подготовлены материалы по продвижению, ценообразованию и повышению качества сервиса. Узнайте, как правильно презентовать свои услуги, находить клиентов и выстраивать долгосрочные отношения с заказчиками. Читайте наши статьи, чтобы быть в курсе рыночных тенденций и получать максимальную выгоду от услуг – как в роли клиента, так и в качестве исполнителя.

Детские товары

Этот раздел посвящен всему, что связано с выбором качественных и безопасных товаров для детей. Здесь вы найдете обзоры детской одежды, игрушек, мебели, средств гигиены и других важных товаров для малышей и школьников. Мы расскажем, как правильно подбирать товары по возрасту, на что обращать внимание при покупке и как отличить качественную продукцию. Особое внимание уделено безопасности материалов, экологичности и практичности детских вещей. Для родителей подготовлены советы по экипировке детей к разным сезонам, организации детского пространства и разумному подходу к покупкам. Также вы узнаете о новинках рынка, акциях и выгодных способах приобретения детских товаров. Читайте наши материалы, чтобы делать осознанный выбор и создавать комфортную среду для роста и развития вашего ребенка.

Электроника

В этом разделе собраны полезные материалы о современной технике и гаджетах. Вы найдете обзоры новинок электронного рынка, сравнения моделей и рекомендации по выбору подходящей техники для разных задач и бюджетов. Мы расскажем о смартфонах, ноутбуках, фототехнике, аудиооборудовании, умной технике для дома и других видах электроники. Особое внимание уделено характеристикам устройств, соотношению цены и качества, а также скрытым особенностям эксплуатации. Для покупателей подготовлены советы по безопасным покупкам, распознаванию подделок и выгодным способам приобретения техники. Любители технологий узнают о трендах отрасли, перспективных разработках и оптимальных способах апгрейда устройств. Читайте наши статьи, чтобы разбираться в электронике и делать осознанный выбор при покупке техники.

Мода и стиль

Этот раздел посвящен актуальным трендам, стильным образам и секретам гардероба. Здесь вы найдете вдохновляющие подборки, практические советы по созданию модных луков и рекомендации по выбору качественной одежды и аксессуаров. Мы расскажем о базовых вещах, которые должны быть в каждом гардеробе, особенностях сочетания цветов и фактур, а также о том, как подчеркнуть индивидуальность с помощью одежды. Отдельное внимание уделено сезонным трендам, образам для разных типов фигур и стилистическим решениям для любых ситуаций – от повседневных выходов до особых мероприятий. Для тех, кто хочет выглядеть стильно без лишних затрат, подготовлены советы по шопингу, уходу за вещами и созданию капсульного гардероба. Узнайте, как сочетать бюджетные и люксовые вещи, где искать вдохновение и какие ошибки в стиле лучше избегать. Читайте наши статьи, чтобы всегда оставаться в тренде и чувствовать себя уверенно в любом образе.

Красота и здоровье

Этот раздел создан для тех, кто заботится о своем внешнем виде и самочувствии. Здесь вы найдете проверенные советы по уходу за кожей, волосами и телом, рекомендации по подбору косметики и секреты сохранения молодости. Мы расскажем о действенных домашних процедурах, профессиональных методиках красоты и натуральных способах поддержания здоровья. Особое внимание уделено правильному питанию, физической активности и психологическому комфорту как основе привлекательного образа. Для тех, кто предпочитает осознанный подход, подготовлены обзоры косметических средств, разбор составов и сравнение эффективности различных бьюти-продуктов. Узнайте, как создать персонализированную рутину ухода, подобрать процедуры по типу внешности и избежать распространенных ошибок в погоне за красотой. Читайте наши статьи, чтобы обрести гармонию между внешней привлекательностью и внутренним здоровьем.

Хобби и развлечения

Этот раздел создан для тех, кто ценит яркий досуг и хочет найти вдохновение для новых увлечений. Здесь собраны идеи для творчества, необычные хобби и интересные способы проведения свободного времени. Вы узнаете о современных и классических видах рукоделия, коллекционировании, художественных практиках и технических увлечениях. Мы расскажем, как начать заниматься музыкой, фотографией, садоводством или любым другим занятием, которое может стать вашей страстью. Отдельное внимание уделено активному отдыху, настольным и видеоиграм, путешествиям и другим формам развлечений. Для тех, кто хочет разнообразить свои будни, подготовлены подборки необычных мастер-классов, культурных событий и мест для посещения. Читайте наши статьи, чтобы открывать для себя новые занятия, развивать навыки и наполнять жизнь приятными моментами.

Спорт и отдых

Этот раздел посвящен активному образу жизни и разнообразным способам проведения досуга на свежем воздухе. Здесь вы найдете полезные материалы о разных видах спорта, тренировочных программах и эффективных методиках улучшения физической формы. Мы расскажем о правильной технике выполнения упражнений, подборе спортивного снаряжения и экипировки, а также о том, как мотивировать себя на регулярные занятия. Особое внимание уделено популярным направлениям - от фитнеса и йоги до экстремальных видов спорта и туристических походов. Для тех, кто предпочитает активный отдых, подготовлены обзоры интересных маршрутов, советов по организации поездок на природу и идей для спортивного досуга всей семьей. Узнайте, как совмещать физическую активность с удовольствием, находить новые места для занятий и вдохновлять других на здоровый образ жизни. Читайте наши статьи, чтобы открывать для себя новые возможности для движения, укреплять здоровье и наполнять жизнь яркими спортивными достижениями.

Для дома и дачи

Этот раздел посвящен всему, что поможет сделать ваш дом уютнее, а дачный участок – продуктивнее. Здесь вы найдете практические советы по обустройству жилого пространства, ремонту, ландшафтному дизайну и ведению домашнего хозяйства. Мы расскажем о современных решениях для интерьера, выборе качественных материалов и мебели, а также о маленьких хитростях, которые упростят быт. Особое внимание уделено дачным вопросам: выращиванию растений, строительству и обустройству загородного дома, созданию зон отдыха на участке. Для тех, кто любит делать что-то своими руками, подготовлены мастер-классы и пошаговые руководства. Узнайте, как с минимальными затратами преобразить пространство вокруг себя, правильно организовать хранение вещей и создать комфортную атмосферу в любом помещении. Читайте наши статьи, чтобы находить вдохновение для преобразования своего жилья и приусадебного участка, делая их функциональными и стильными.

Животные

Этот раздел создан для настоящих любителей животных. Здесь вы найдете полезные советы по уходу за домашними питомцами, их воспитанию и содержанию. Мы расскажем о правильном питании, здоровье и особенностях поведения разных видов животных - от кошек и собак до экзотических питомцев. Вы узнаете, как выбрать подходящего питомца, подготовить дом к его появлению и решать возможные проблемы в содержании. Отдельное внимание уделено ветеринарному уходу, дрессировке и созданию комфортных условий для жизни животных. Для тех, кто задумывается о помощи бездомным животным, подготовлены материалы о волонтерстве и особенностях адаптации животных из приютов. Узнайте, как стать ответственным хозяином и сделать жизнь вашего питомца счастливой и здоровой. Читайте наши статьи, чтобы лучше понимать своих четвероногих друзей и находить ответы на все вопросы, связанные с их содержанием.

Стройматериалы и инструменты

Этот раздел посвящен всему, что связано с ремонтом и строительством. Здесь вы найдете полезные обзоры строительных материалов, инструментов и технологий для качественного выполнения работ. Мы расскажем, как правильно выбирать материалы для разных видов ремонта — от черновой отделки до декоративных элементов. Вы узнаете о современных решениях в строительстве, особенностях работы с различными поверхностями и способах экономии без потери качества. Отдельное внимание уделено инструментам — как профессиональным, так и для домашнего использования. Мы поможем разобраться в ассортименте, подскажем, какие инструменты действительно необходимы, а без каких можно обойтись. Для тех, кто планирует ремонт своими руками, подготовлены пошаговые инструкции, советы по расчету материалов и рекомендации по безопасной работе. Читайте наши статьи, чтобы быть в курсе новинок рынка, избегать распространенных ошибок и делать ремонт с уверенностью в результате.

Хэндмейд

Этот раздел создан для творческих людей, которые ценят ручную работу и уникальные вещи. Здесь вы найдете идеи для вдохновения, мастер-классы по разным техникам рукоделия и советы по созданию авторских изделий. Мы расскажем о популярных направлениях hand-made: от вышивки и вязания до мыловарения и создания украшений. Вы узнаете, как работать с разными материалами, где искать необычные идеи и как превратить хобби в источник дохода. Отдельное внимание уделено организации творческого пространства, выбору качественных материалов и инструментов. Для начинающих мастеров подготовлены пошаговые инструкции, а для опытных — продвинутые техники и лайфхаки. Читайте наши статьи, чтобы развивать свои навыки, открывать новые виды творчества и создавать красивые вещи своими руками.

Вакансии

Этот раздел посвящен поиску работы и актуальным возможностям для карьерного роста. Здесь вы найдете полезные советы по составлению резюме, подготовке к собеседованию и эффективному поиску работы в разных сферах. Мы расскажем о современных трендах на рынке труда, востребованных профессиях и особенностях трудоустройства в различных отраслях. Вы узнаете, как правильно презентовать себя работодателю, какие навыки стоит развивать и как выгодно выделиться среди других кандидатов. Для соискателей подготовлены рекомендации по выбору компании, оформлению портфолио и прохождению испытательного срока. Работодатели найдут здесь советы по подбору персонала и организации эффективного процесса найма. Читайте наши статьи, чтобы быть в курсе изменений на рынке труда, находить подходящие вакансии и строить успешную карьеру.

Разное

Этот раздел объединяет все, что не вошло в другие категории, но может быть полезным и интересным для вас. Здесь вы найдете необычные факты, полезные советы на разные темы, истории из жизни и просто любопытные материалы, которые расширят ваш кругозор. Мы расскажем о нестандартных лайфхаках, малоизвестных возможностях привычных вещей и неожиданных решениях повседневных задач. Вы узнаете о редких хобби, интересных традициях и необычных явлениях, которые делают жизнь разнообразнее. Для тех, кто любит узнавать что-то новое, подготовлены подборки занимательных фактов, обзоры неочевидных полезных сервисов и размышления на актуальные темы. Читайте наши статьи, чтобы находить вдохновение в мелочах, открывать для себя неожиданные знания и смотреть на привычные вещи под другим углом.

Бизнес идеи

Этот раздел создан для предпринимателей и тех, кто мечтает открыть свое дело. Здесь вы найдете свежие и проверенные бизнес-идеи для разных сфер деятельности – от небольших стартапов до масштабируемых проектов. Мы расскажем о перспективных направлениях бизнеса, актуальных рыночных трендах и необычных нишах с низкой конкуренцией. Вы узнаете, как оценить потенциал идеи, рассчитать стартовые вложения и спрогнозировать прибыльность проекта. Для начинающих предпринимателей подготовлены пошаговые руководства по запуску бизнеса – от регистрации до первых продаж. Опытные бизнесмены найдут здесь идеи для расширения и диверсификации существующего дела. Читайте наши статьи, чтобы находить вдохновение для новых проектов, оценивать их реалистичность и превращать идеи в успешный бизнес.

Самые популярные

1. Как правильно повышать цены, чтобы не терять покупателей 209

2. Как выбрать водонагреватель 185

3. Как выбрать хороший матрас: 10 главных вопросов 180

4. Как сберечь аккумулятор автомобиля зимой 173

5. Услуги репетитора 173

6. Бизнес идея Фрукты в карамели и шоколаде 172

7. Как привозить автомобили из Казахстана и продавать их в России 157

8. Как быстро найти работу 156

Последние комментарии