Кто за что платит на сделке купли-продажи недвижимости
Сделки с недвижимостью — это всегда большая ответственность и немалые расходы, часть которых для неподготовленного человека может стать сюрпризом. В двух словах ответить на вопрос, кто оплачивает сделку купли-продажи недвижимости, не получится: есть множество нюансов.
Вместе с экспертами мы составили список трат, которые приходится нести сторонам, — рассказываем, кто за что платит при сделке и каков порядок и размер платежей.
Из чего складываются расходы
В целом принято считать, что основные расходы при сделках с недвижимостью несёт покупатель. Но и продавцу также приходится тратиться, подчеркивают опрошенные эксперты. В разных типах сделок у каждого — свои расходы.
«Например, в новостройке регистрация ДДУ и бронирование эскроу-счета лежит на застройщике, если он не переложил эти расходы на покупателя. А оформление закладной и права собственности — на покупателе. Во вторичной недвижимости услуги брокера оплачивает та сторона, чей это брокер (во многих сделках покупатель и продавец каждый оплачивает услуги своего брокера), бронь ячейки, как правило, — расходы покупателя, а расходы по регистрации сделки делятся пополам», — рассказывает управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.
В условиях невысокого спроса продавцу приходится активнее тратиться на рекламу своего объекта, добавляет старший юрисконсульт офиса МИЭЛЬ «Измайловский» Анастасия Ромашова.
«Можно заказать профессиональную фотосъёмку, это примерно 1,5 тыс. рублей. Далее — платная реклама, около 1 тыс. рублей в месяц, — говорит эксперт. — Что касается всяких сборов, справок и прочее, то справки по ПНД и НД чаще оплачивает покупатель, но возможен и вариант по договорённости сторон. Это ещё 2 тыс. рублей».
Могут возникать дополнительные расходы — оплата услуг юриста, нотариуса и других специалистов (оценщиков, кадастровых инженеров), добавляет Ромашова. Набор этих трат зависит от типа каждой конкретной сделки.
Обязательные расходы
Строго говоря, общий и обязательный расход на сделке с недвижимостью — это госпошлина за регистрацию прав собственности — 2 тыс. рублей для физлиц, которую оплачивает покупатель. Остальное зависит от типа сделки и её условий — даже если говорить только о квартирах, ход сделки и расходы по ней будут различаться для новостроек и вторичного жилья.
Так, при сделках с новостройками покупатель, как правило, не оплачивает услуги риелтора. Во вторичном сегменте это стандартный расход — обычно в размере 2–3% стоимости квартиры. Причём довольно часто привлекают агента по недвижимости и платят ему комиссию обе стороны.
Затраты продавца недвижимости
При сделке со вторичным жильем у продавца могут быть и другие расходы, помимо продвижения объекта и риелторской комиссии.
«Всё зависит от того, какие правоустанавливающие документы у продавца на объект, — поясняет Анастасия Ромашова. — Например, если это свежее наследство или квартира приобреталась в браке, потребуется ряд нотариальных заявлений. Таких, как согласие супруга на продажу или, например, заявление от собственника, от других наследников. Все эти бумаги делаются у нотариуса и стоят примерно 2–2,5 тыс. рублей».
В числе обязательных документов — также выписка из ЕГРН и из домовой книги, добавляет эксперт.
«Далее на сделке все аккредитивы и прочие расходы оплачивает покупатель, — добавляет эксперт. — Расход продавца возникает только в том случае, если расчёты идут через банковскую ячейку, но это крайне редко сейчас происходит».
Ещё один момент — пересчёт и проверка денег, полученных от покупателя. Это стоит около 0,2–0,5% от суммы.
Расходы покупателя недвижимости
Стоимость сделки купли-продажи недвижимости для покупателя складывается по-другому.
«Выписки из домовой книги, из ЕГРН и прочие обязательные справки оплачивает продавец, но если покупатель будет просить от продавца справки из ПНД и НД с освидетельствованием врача, то такой каприз скорее за счёт покупателя, так как они необязательные», — говорит Анастасия Ромашова.
Такая ситуация обычно объясняется тем, что справки защищают интересы покупателя, — это своего рода страховка от проблем после сделки. Стоят такие справки в пределах 2 тыс. рублей. Часто покупатели заказывают до сделки техническую документацию на квартиру и план БТИ. Это стоит еще около 4 тыс. рублей.
В числе обязательных расходов покупателя:
- госпошлина — 2 тыс. рублей%
- регистрация перехода права собственности. Через визит в МФЦ это бесплатно, но в электронном виде — от 8 до 13 тыс. рублей, в зависимости от региона и выбранного сервиса для оформления.
- перевод средств — от 2 тыс. рублей.
«Если ипотека, то там другие расчёты. В этом случае добавляются расходы на страховку, а это уже зависит от объекта недвижимости, суммы кредита, возраста заёмщика и т. д. Как правило, страховка — 0,1% от суммы кредита, оценка — 5 тыс. рублей», — добавляет Анастасия Ромашова.
Полный перечень государственных пошлин, связанных с недвижимостью, можно посмотреть на сайте Росреестра.
Услуги юриста и риелтора
Как уже говорилось, услуги риелтора при сделках со вторичным жильём довольно часто оплачивают обе стороны. В случае с новостройками чаще всего такие услуги не требуются — с подбором и оформлением могут помочь представители застройщика.
Распространенная практика — привлечение ко вторичной сделке юриста. Его услуги оплачивает заинтересованная сторона (чаще это покупатель).
«Юрист может потребоваться в случае с наследственной квартирой, долевой собственностью, квартирой, находящейся в залоге, квартирой с проблемными документами и т. д.», — рассказывает Денис Коноваленко.
Строго говоря, юридическая проверка является обязательной при вторичных сделках — это гарантия для покупателя. Но в простых случаях она проводится самим риелтором — иногда с привлечением своего знакомого юриста. В более сложных случаях юрист может сопровождать всю сделку.
Порядок сделки купли-продажи недвижимости вариативен: дарение, наследство и рента имеют множество нюансов, такие сделки часто оспариваются в суде.
«Это приводит к нестабильности делового оборота и различным юридическим решениям. Не всегда вышеуказанные сделки остаются в силе, и не всегда договоренности и фактическое исполнение сторон по сделке признаются судами надлежащими и добросовестными», — рассказывает адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Поэтому по таким сделкам особенно важно заранее проверить юридическую чистоту, для чего и привлекают юриста.
«Услуги юриста на каждом этапе заключения сделки, включая преддоговорные отношения, помогут оценить правовые риски и принять взвешенное решение о самой возможности заключения сделки», — подчеркивает Саунин.
Стоимость услуг варьируется в зависимости от типа сделки и региона. В среднем это от 15 тыс. за проверку юридической чистоты до 100 тыс. за сопровождение альтернативной сделки.
Услуги нотариуса
Если сделка заключается по доверенности, а это может быть с каждой стороны, потребуется нотариальный документ. Стоит такая доверенность около 2 тыс. рублей.
Привлечение нотариуса обязательно и в ряде других случаев.
«Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних со стороны продавцов, или когда объектом права выступает доля, — поясняет Анастасия Ромашова.
Нотариус при этом совершит ряд необходимых действий: закажет выписку из ЕГРН, проверит дееспособность сторон и подготовит договор. Услуги нотариуса, как правило, оплачивает покупатель. Но на практике, когда со стороны продавца есть несовершеннолетний собственник, в связи с чем и возникает обязанность делать договор купли-продажи (ДКП) в нотариальной форме, стороны иногда договариваются эти расходы поделить пополам.
Это связано с дополнительными расходами: сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи недвижимости, прямо зависит от формы договора. В простой письменной форме подготовить ДКП в среднем стоит 2–4 тыс. рублей, а у нотариуса, в зависимости от кадастровой стоимости, это может обойтись и в 10 тыс., и в 20 тыс. рублей.
Дополнительно можно заказать нотариусу регистрацию договора (около 2 тыс. рублей) — тогда сторонам не придется ехать в МФЦ.
«Дарение невозможно оформить без регистрации у нотариуса, — добавляет Денис Коноваленко. — Расходы обычно несут пополам обе стороны».
В общих случаях, даже если участие нотариуса не обязательно, по обоюдному соглашению его всё равно могут привлечь к сделке — как дополнительную гарантию, которая стоит своих денег.
В некоторых случаях, даже если сделка впоследствии будет расторгнута, нотариальная форма даёт пострадавшей стороне право на дополнительные меры компенсации, поясняет Андрей Саунин.
Особенности сделок с элитным жильем
Заключение сделки купли-продажи недвижимости в новостройках верхнего ценового сегмента проходит по своим правилам. Все основные расходы берёт на себя продавец — они уже заложены в стоимость. Это касается составления договора, расходов на регистрацию и другое.
«Обязательных расходов у покупателя нет, он платит только за сам объект недвижимости. В нашем случае мы берём на себя все расходы, включая оплату госпошлины, — рассказывает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. — Для сделок в высокобюджетном сегменте характерно, что договор нетиповой, в отличие от типового в массовом сегменте».
При необходимости в него вносятся любые разумные изменения, и юридические услуги оплачивает тоже продавец. Услуги нотариуса требуются всегда, так как требуется оформление доверенности на сотрудников продающей стороны (застройщика или брокера) для оформления регистрации объекта недвижимости.
Заключение сделки купли-продажи недвижимости: какие еще есть нюансы
Распространенные вопросы по расходам на сделке:
На ком лежит оплата за оформление договора купли-продажи
Оформление договора чаще всего оплачивает покупатель. Но в случае с нотариальными сделками эти расходы иногда делят обе стороны.
Если же ДКП составляется в простой письменной форме, его подготовку обычно берёт на себя риелтор. Он же и привлекает юриста для сверки всех нюансов договора, чтобы документ гарантированно был составлен должным образом.
Кто несёт расходы по оплате госпошлины
В соответствии с пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса России при заключении договора купли-продажи недвижимости госпошлину уплачивает только покупатель.
Сколько составляют расходы сделки купли-продажи недвижимости
Итак, суммируем перечисленное выше: какова стоимость сделки купли-продажи недвижимости? Всё зависит от типа сделки. В общем виде для продавца могут потребоваться:
- согласие супруга — 2 тыс. рублей;
- доверенность — 2 тыс. рублей;
- справки из диспансеров — до 1 тыс. рублей за справку.
Также стоит закладывать бюджет на продвижение — до 10 тыс. рублей.
Возможна оплата услуг риелтора — 1–3% сделки.
Для покупателя:
- услуги риелтора — 1–3%, реже — до 5%;
- проверка юридической чистоты — 15–40 тыс. рублей;
- оплата договора — 3–30 тыс. рублей;
- аренда банковской ячейки — 5–7 тыс. рублей либо оплата аккредитива — 3,5 тыс. рублей;
- госпошлина — 2 тыс. рублей.
Регистрация прав собственности может быть как бесплатной (в МФЦ), так и платной: от 2 тыс. рублей — нотариальная сделка до 8–13 тыс. рублей — электронная регистрация.
