В этой инструкции мы расскажем о новом тренде на рынке недвижимости - аренде квартиры с последующим выкупом, который стал альтернативой ипотеке. В данной сделке сочетаются два типа правоотношений: аренда жилого помещения и купля-продажа недвижимости. По условиям договора арендатор может стать собственником квартиры после окончания срока аренды или даже до его истечения, при условии полной оплаты выкупной стоимости. Важно отметить, что выкуп является правом арендатора, а не его обязанностью, и арендодатель не имеет права принудить его к выкупу после истечения срока аренды. Таким образом, аренда с последующим выкупом предоставляет гибкую возможность приобрести жилье.
Является ли выкуп квартиры правом или обязанностью? Рассмотрим это на примере: человек хочет приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей, но у него не хватает денег и он не может взять ипотечный кредит. В таком случае можно попробовать договориться с продавцом о сдаче квартиры в аренду с возможностью выкупа. Например, на протяжении 3 лет, после чего, при условии оплаты продавцу 3 млн рублей, человек становится владельцем жилья. Арендная плата может быть отдельной платой за пользование квартирой или включена в стоимость выкупа.
Редко ли заключаются договоры аренды с последующим выкупом? В России мало распространена аренда жилья с правом последующего выкупа. Собственнику такой способ реализации жилья редко приносит выгоду, поскольку полную сумму за квартиру он получает только через несколько лет.
Есть также риск указать выкупную цену в момент заключения договора аренды, так как по окончании срока аренды квартира может значительно подорожать, и продавец может упустить возможность получить прибыль.
Поэтому собственники жилья предпочитают сдавать квартиру в аренду или наем без права выкупа, а потом, если возникнет необходимость, реализовывать ее по договору купли-продажи.
В каких случаях люди решают взять квартиру в аренду с возможностью ее выкупа?
Если владельцу недвижимости необходимо сдать свою квартиру в аренду, но при этом не хочется снижать цену, это может быть выгодно, если недвижимость имеет низкую ликвидность. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, находится на первом этаже жилого дома или если продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но у него нет времени на поиск покупателя, готового заплатить рыночную стоимость.
В случае отсутствия возможности приобрести квартиру за собственные средства или взять ипотеку, аренда с правом выкупа может представлять собой выход для покупателя. Часто такой вариант подходит для следующих категорий:
- Люди с неофициальным, но стабильным доходом;
- Заемщики с неблагоприятной кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов предоставить кредит только на короткий срок;
- Граждане, ожидающие получение жилищной субсидии, при условии отсутствия собственного жилья в момент получения субсидии.
Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом? Нет, программы кредитования аренды жилья с последующим выкупом в настоящее время не предлагаются банками. Вместо этого, можно арендовать жилье за свои собственные средства и потом его купить в ипотеку.
В чем разница между арендой с последующим выкупом и ипотекой? Аренда квартиры с правом выкупа отличается от ипотеки тем, что для ипотеки всегда требуются определенные условия от банка для заемщика.
Для получения кредита необходимо соответствовать определенным требованиям, таким как наличие личных сбережений для первоначального взноса, хорошая кредитная история, регулярный доход и способность своевременно выплачивать ежемесячные платежи. Также требования предъявляются к жилой недвижимости, например, банк не выдаст кредит на квартиру, если она находится в аварийном или старом доме.
В отличие от ипотеки, аренда с последующим выкупом позволяет покупателю свободно выбирать жилье без необходимости согласовывать его с другими лицами или организациями. Кроме того, при аренде с правом выкупа нет необходимости платить проценты за пользование квартирой до полной оплаты выкупной цены, если это не указано в договоре.
Многие люди путают аренду жилья с возможностью выкупа и покупку квартиры в рассрочку, хотя между ними есть значительное различие. В первом случае, основой является договор аренды, а во втором — договор купли-продажи жилого помещения. Следовательно, в отличие от аренды с возможностью выкупа, при покупке в рассрочку не требуется дополнительно платить арендную плату в течение периода погашения основного долга. Это позволяет использовать материнский (семейный) капитал и жилищную субсидию.
Квартира, которая была арендована, может быть выкуплена, и в этом случае право собственности переходит к покупателю. Если выкуп происходит по рассрочке, то право собственности на квартиру переходит к покупателю сразу после заключения договора купли-продажи. При этом продавец становится залогодержателем квартиры, пока покупатель не полностью погасит долг, аналогично с ипотекой. В случае аренды с последующим выкупом, право собственности на квартиру остается у арендодателя на протяжении всего срока действия договора аренды и переходит к арендатору только после полной оплаты стоимости выкупа квартиры.
Лизинг и аренда с последующим выкупом жилья имеют сходства и различия. Лизинг - это сделка, в которой лизингодатель приобретает имущество у третьей стороны и передает его в аренду арендатору. Аренда с правом выкупа жилья является более похожей на лизинг. В этом случае человек, желающий приобрести квартиру, обращается к лизинговой компании или инвестору, чтобы выкупить выбранное жилье у продавца. После покупки квартиры продавцом, она передается гражданину в аренду с возможностью последующего выкупа.
Для сделки лизинга с правом выкупа квартиры характерно существенное отличие от аренды - она является трехсторонней, с участием продавца, покупателя и либо лизинговой компании, либо инвестора, выступающего в роли посредника.
Как быть с составлением договора аренды с последующим выкупом? Стороны должны согласовать следующие условия:
1. График и размер арендных платежей.
2. Определить, включены ли арендные платежи в стоимость выкупа квартиры.
Важно учитывать, что порядок расчетов для выкупа квартиры определяется по соглашению сторон. Если в договоре аренды не будет указано условие о выкупе имущества, то арендатор не получит право собственности на квартиру после окончания срока аренды.
Составление договора аренды с последующим выкупом также требует участия сторон. Важно предусмотреть способ перехода права собственности на квартиру: это может быть осуществлено через сам договор аренды или путем заключения дополнительного договора купли-продажи.
Для заключения договора аренды с последующим выкупом необходимы определенные документы. Арендатору достаточно иметь только паспорт. Однако собственник квартиры должен представить ряд документов, включая паспорт гражданина РФ, документ о переходе права собственности на квартиру, выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным и другим платежам за жилье.
Если же квартира, предлагаемая в аренду с последующим выкупом, находится в долевой собственности, то продавец должен получить письменное согласие всех остальных собственников на проведение такой сделки. Если же квартира находится в залоге, например, в связи с ипотекой, то необходимо получить письменное согласие залогодателя.
Как можно приобрести квартиру с помощью договора аренды и последующего выкупа? Ниже представлена пошаговая инструкция по выкупу арендованной квартиры.
Шаг 1. Необходимо заключить и зарегистрировать договор аренды. Важно отметить, что если срок аренды превышает один год, то этот договор, так же как и все остальные договоры аренды или найма жилых помещений, должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Шаг 2. Оплатите выкупную стоимость квартиры. Выкупная стоимость может быть оплачена одним платежом после истечения срока аренды или вноситься частями в течение данного срока, вместе с арендными платежами или в счет них, в соответствии с соглашением сторон.
Для выполнения шага 3 - заключения договора купли-продажи, необходимо собрать следующие документы от продавца:
- Документ о передаче права собственности продавцу, такой как договор купли-продажи, дарения, мены, судебный акт или свидетельство о праве на наследство, который вступил в законную силу;
- Выписка из ЕГРН;
- Документ, удостоверяющий личность продавца.
Для оформления перехода права собственности в Росреестре требуется оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей (для физических лиц) и предоставить документы на регистрацию через МФЦ или личный кабинет на сайте Росреестра. Срок регистрации перехода права составляет от 5 до 12 дней. Документы технического учета (экспликация и поэтажный план) и выписка из домовой книги также требуются.
