Как распорядиться недвижимостью, в которой никто не живёт? Чаще всего это два способа — сдавать квартиру или продать.
Рассказываем в нашей статье, какие плюсы и минусы есть у каждого варианта, чтобы вы могли решить, что лучше — продать квартиру или сдавать в аренду на долгий срок или посуточно.
Для большинства россиян недвижимость — это надёжный способ сохранить средства и генерировать доход: продав жилье или сдав его в аренду, можно рассчитывать на выручку. Именно поэтому, получив недвижимость по договору дарения или в наследство, приходится искать ответ на вопрос, что выгоднее — продать или сдать квартиру: недополучать доход неприятно, особенно когда нужны деньги.
Если у семьи нет крупных долгов и не предстоят значительные расходы, то аренда на длительный срок может стать хорошей прибавкой к ежемесячному доходу. При наличии долгов продажа может поправить финансовое положение, закрыв образовавшиеся «дыры».
Но рынок недвижимости не всегда позволяет провести сделку в нужное время по желаемой цене, тогда вариант сдавать квартиру в аренду становится достойной альтернативой простою жилья.
Сразу оговоримся, что покупка квартиры в ипотеку — в новом доме или на вторичном рынке — не вписывается в эту систему критериев, потому что кредит на покупку жилплощади имеет свою цену и влияет на конечную стоимость жилья. Плюс к этому квартира становится предметом залога для банка, и на сделки с ней, будь то аренда или продажа, действуют ограничения.
Если на вопрос, что лучше — продавать или сдавать доставшуюся квартиру, ответ — в пользу аренды, потребуется оценить, насколько она может быть интересна арендаторам.
Какие квартиры пользуются спросом среди арендаторов
Риелторы говорят, что определить, подходит ли «лишнее» жильё для аренды, просто: достаточно представить, захочется ли жить в такой квартире самому.
Если вдаваться в подробности, то больше всего у арендаторов востребованы одно- или двухкомнатные квартиры в жилом состоянии и с хорошей транспортной инфраструктурой.
То есть дом должен быть в пешей доступности от станции метро или МЦК, если речь о Москве и городах-миллионерах с метрополитеном, и близко к остановке общественного транспорта или электрички для прочих населенных пунктов. Квартира в таком доме, скорее всего, быстро найдет арендаторов, и собственник начнёт получать доход.
Ещё один критерий — возраст самого здания. Сейчас в Москве можно снять однокомнатную квартиру за 32–35 тыс. рублей в месяц в типовой пятиэтажке в спальном районе. Такие дома строились во второй половине прошлого века. Если же дом не старше 2010 года, цена сразу увеличивается на 50% и больше.
Нужен ли ремонт в квартире под сдачу
Если дом удобно расположен с точки зрения транспорта и, например, в очень хорошем районе, то ремонт не обязателен — главное, чтобы в квартире можно было жить. А значит, должны быть исправная современная сантехника, необходимые бытовые приборы, интернет.
Но аккуратная отделка, безусловно, станет конкурентным преимуществом, которое можно использовать при назначении арендной платы. Главное — не перестараться, потому что жильё, которое сдается в аренду, в любом случае требует амортизации. Это означает, что очень дорогой ремонт будет таким же дорогим в обслуживании.
Краткосрочная аренда
Сдавать квартиру в аренду посуточно — финансово очень перспективно, утверждают эксперты рынка недвижимости и маклеры. Вполне реален сценарий, при котором выручка может быть в два раза выше, чем при сдаче жилья на длительный срок. Но есть нюансы.
Во-первых, не каждая квартира подходит для посуточной аренды. Кому обычно нужно жильё на короткий срок? Туристам и командированным. В обоих случаях приезжают люди, для которых нужны прежде всего удобные транспортные условия и комфорт для сна.
Маловероятно, что турист, прибывший в столицу на три дня, захочет тратить на дорогу 20 минут на автобусе до метро и потом в подземке — до центральных достопримечательностей. С командированными то же самое.
Во-вторых, квартира для посуточной аренды должна быть укомплектована более полно. Арендаторы, которые платят помесячно, могут использовать свою посуду, постельное бельё, частично какую-то мебель. Туристы и командированные едва ли будут возить с собой сахар, чашку и одеяло.
Также не лучшим решением станет оснащение жилплощади для посуточной аренды недорогой, старой, разномастной мебелью, особенно если хозяин вложился в качественный ремонт. Эклектика в дизайне и оборудовании квартиры в данном случае станет минусом для её привлекательности.
Ключевой момент выгодной посуточной аренды — личное участие владельца. Самостоятельная уборка, стирка, покупка туалетной бумаги, мыла, салфеток и прочих расходных средств снижают траты на персонал, то есть создают прямую выгоду.
Опытные арендодатели отмечают, что посуточная аренда очень хлопотная: нужно быть постоянно на связи, потому что проблемы у жильцов могут возникнуть в любой момент. Поэтому прежде чем подсчитывать будущую доходность, стоит как следует оценить свои физические, финансовые, временные ресурсы и уже тогда решать — продать квартиру или сдать в аренду.
Когда лучше продать квартиру
Решение о продаже квартиры обычно принимают, если не получается её выгодно сдать. Прибыльность в этом случае — приемлемое для каждого соотношение усилий и выручки.
Итак, если взять за среднее стоимость аренды однокомнатной квартиры в 40 тыс. рублей, расчёт будет следующим:
- арендная выручка до расходов на налоги и прочее — 480 тыс. рублей в год;
- коммунальные услуги будут стоить около 60 тыс. рублей в год;
- налоги — до 28,8 тыс. рублей (по ставке 4% при оформлении самозанятости, если арендатор — физическое лицо, если компания или ИП — 6%).
После вычета основных расходов остаётся 391,2 тыс. рублей в год или 32,6 тыс. рублей в месяц. Самая непредсказуемая статья расходов — на амортизацию. Поломка техники, мебели, обновление покрытий будут необходимы, какими бы аккуратными ни были арендаторы.
Если квартиру можно сдать прямо сейчас, не ремонтируя, и есть готовность вызывать электрика, искать мастера по починке стиральных машин или ездить по мебельным салонам, когда потребуется жильцам, доход от аренды может стать хорошим подспорьем для семейного бюджета.
Ещё одна причина, по которой квартиру выставляют на продажу, — потребность в крупной сумме денег одномоментно: на лечение, образование, бизнес, погашение долгов и прочее. При удачном стечении обстоятельств продать недвижимость можно довольно быстро.
Когда не стоит торопиться с продажей недвижимости
Желание и необходимость продать квартиру понятны. Но не всегда есть возможность сделать это быстро и по желаемой цене. Например, сейчас в сфере недвижимости преобладает «рынок покупателя». Это означает, что предложение превышает спрос.
Риелторы рассказывают, что средний срок, в течение которого можно продать квартиру — по нижней границе цены и с дисконтом, — вырос в два раза и составляет около полугода. Есть варианты, которые остаются в продаже и дольше года. На таком рынке быстрая реализация подразумевает очень большой дисконт от цены, он может достигать 10–15%. Не каждого продавца это устроит.
Если нет готовности демпинговать, сделку разумнее отложить. На длинном отрезке времени недвижимость всё время дорожает и обязательно находит своего покупателя. Просто не всегда она может быть быстро продаваемым имуществом. Поэтому выгодно сдавать или выгодно продавать доставшееся жильё, зависит не только от финансового состояния владельца, но и от рыночных условий.
