Права на недвижимость в России подлежат госрегистрации: только после этого можно распоряжаться имуществом и совершать сделки с ним. Кроме того, если не оформить, как положено, дом и участок, есть риск получить штраф.
И хотя официальная процедура требует времени и сил, есть способы облегчить задачу. Рассказываем, что необходимо для регистрации права собственности на частный дом и земельный участок, где это лучше сделать и сколько это стоит.
Зачем нужно оформление права собственности на дом
Простой ответ на вопрос «Зачем регистрировать дом?» — чтобы не нарушать закон. Практическая сторона выглядит следующим образом:
Если в ЕГРН нет записи о доме, значит, самого дома юридически не существует. С ним нельзя провести никакую сделку — его нельзя продать, подарить или сдать в аренду. Завещать тоже нельзя.
Под строительство частных домов предназначены участки ИЖС, то есть для индивидуального жилищного строительства. Когда такой участок не используется по назначению, собственник платит повышенный налог.
Таким образом, зарегистрировать дом в собственность означает получить юридическую защиту прав собственности, которую обеспечивает государство.
Владелец может получить имущественный налоговый вычет, оформить льготу на оплату коммунальных услуг, легально использовать дом для получения арендного дохода, закладывать его по кредиту, страховать и участвовать в инфраструктурных программах для населения (например, газификации).
В России закон не запрещает гражданам жить в доме, на который не зарегистрировано право собственности. А вот Налоговый кодекс обязывает налогоплательщиков сообщать о владении недвижимостью.
Если налоговики обнаружат незарегистрированную собственность, владельца оштрафуют на сумму в 20% неуплаченных налогов за три года. Налог за это время тоже заставят заплатить. Поэтому, чтобы не получить штраф, зарегистрировать частный дом в собственность придется, даже если он существует давно, а на земельном участке успел вырасти целый сад.
Что нужно знать о «дачной амнистии»
«Дачная амнистия» — это народное название федерального закона, который в 2006 году закрепил упрощённый порядок регистрации собственности на дома, построенные в садовых товариществах, то есть дачи.
Дачную амнистию регулярно продлевают. Сейчас и до 2031 года действует продление, подписанное президентом Владимиром Путиным в конце 2021 года.
Три года назад действие дачной амнистии законодательно расширили: теперь она распространяется не только на дачные постройки, но и на частные дома на участках ИЖС.
«Дачная амнистия» разрешает регистрировать дома без направления дополнительных уведомлений в муниципалитет. Чтобы зарегистрировать жилой дом в собственность по упрощенной процедуре, нужны документы, подтверждающие право владения земельным участком, и технический план дома, составленный кадастровым инженером.
Оформление дома в собственность: инструкция
Первым шагом в регистрации собственности на жилой частный дом будет вызов кадастрового инженера. Он проведёт межевание участка, если этого ещё не делали, и подготовит технический план строения.
Работа инженера оплачивается собственником. Её цена зависит от того, где находится дом, в какой срок нужен план, и конечного объёма работ. Сумма вполне может превышать 10 тыс. рублей. Но сэкономить можно, только выбрав исполнителя, который берёт дешевле, — самостоятельно сделать технический план не получится.
Чтобы зарегистрировать право собственности на дом в Росреестре, план должны делать лицензированные специалисты, которые состоят в саморегулируемых организациях. Их список можно найти в базе Росреестра.
Требования к дому и участку
Важно, чтобы дом не нарушал требования Градостроительного кодекса, иначе кадастровый инженер может отказаться составлять техплан. Если построить дом по регламенту, такой проблемы не будет: проект строительства положено утверждать в администрации, она и определяет, соответствует ли он установленным нормам.
Точнее, раньше действовал формат разрешений, согласно которому приходилось получать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.
Сейчас достаточно уведомить администрацию о начале строительных работ на участке: обычно, если замечаний нет, заявителю присылают положительный ответ. Сообщают о строительстве почтой с уведомлением о вручении, через сайт госуслуг или МФЦ. В тексте указывают имя застройщика, сведения о земельном участке и прилагают проект или схему будущего дома.
«Дачная амнистия» позволяет оформить дом, построенный без уведомления местной администрации. Но это не означает, что собственность обязательно оформят. Например, в списке требований к частным жилым домам (построенным на земле под ИЖС) есть удаленность от границы участка — не менее трех метров.
Бывает, что планировавшийся когда-то временным домик, построенный в углу участка, становится постоянным, и хозяева решают его зарегистрировать. Он не соответствует требованию об удаленности от соседей, и в этом случае зарегистрировать его не получится.
Где строить нельзя
Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешённого использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.
Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нём прописки), то в качестве вида разрешённого использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства.
Вот список категорий, на которых строить нельзя:
- земли промышленности
- земли особо охраняемых территорий
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса
- земли сельскохозяйственного назначения
Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.
С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещён один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.
Категорию земельного участка и виды разрешённого использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).
Как изменить вид разрешенного использования участка
Если окажется, что на земле строить было нельзя, а дом уже стоит, можно попробовать изменить вид разрешённого использования участка. Для этого на имя главы администрации района, где расположен земельный участок, подается заявление.
В нём следует убедительно изложить причину, по которой заявитель хочет изменить целевое использование участка, привести аргументы и доказательства повышения эффективности его использования.
На практике всё выглядит следующим образом. Собственник земли собирает документы и несёт их в уполномоченный орган власти или профильную комиссию, которая создается для изменения разрешённого использования земельного участка. Список документов лучше уточнить там же. В Москве это можно сделать в Департаменте городского имущества, в Московской области — в Министерстве имущественных отношений.
В среднем перечень такой:
- паспорт
- документы на участок
- согласие других собственников (если есть) участка
- другие документы на объекты на земельном участке
Администрация населённого пункта проведёт общественные слушания о внесении изменений в разрешённое использование и примет решение о целесообразности удовлетворения заявления. Оно будет передано в комиссию или уполномоченный орган — они примут окончательное решение и уведомят о нём «просителя».
Есть две ситуации, в которых нельзя изменить вид разрешённого использования:
- земельный участок находится в аренде и предоставлен для конкретных целей;
- участок продан на торгах.
Если участок используется не по назначению, то не получится не только оформить собственность на дом, но придётся ещё заплатить штраф. Его сумма составит от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земли (но не менее 10 тыс. руб.) либо от 10 до 20 тыс. руб. (если кадастровая стоимость не определена).
Можно ли легализовать постройку
Имеет смысл обратиться в суд, чтобы попробовать легализовать постройку. Для этого нужно получить отказ в регистрации права собственности, затем приложить его к исковому заявлению вместе с квитанцией об оплате госпошлины (размер пошлины считается на основании стоимости постройки).
Суд поручит провести проверку на соответствие здания градостроительным нормам, уточнит правильность границ и соблюдение интересов соседей. Выяснит, есть ли претензии к объекту у родственников. По завершении всех процедур суд может выдать разрешение о признании права на постройку. Но успех разбирательства не гарантирован.
Судебное разбирательство — трудо-и финансово затратный процесс: потребуются услуги оценщика, который рассчитает стоимость дома, чтобы можно было бы определить размер пошлины, и составит необходимое заключение.
Плюс может понадобиться помощь юриста. Если удастся выиграть, с решением суда нужно обратиться в Росреестр и оформить право собственности по порядку, приведенному в инструкции выше.
Как выглядит техплан, и когда его делать
Технический план может понадобиться, когда дом уже построен. Например, когда оформляется регистрация права по дачной амнистии. Но можно озаботиться подготовкой плана и на этапе строительства.
Инженеру достаточно, чтобы были возведены наружные стены, крыша, установлены окна и двери. Разводка коммуникаций значения не имеет.
В принципе кадастровый инженер может сделать технический план, даже если готов только фундамент. И Росреестр зарегистрирует права собственности на объект незавершенного строительства. Но когда дом будет готов, для проведения сделок с ним всё равно нужно будет оформить права.
Готовый технический план выдают на диске. Он состоит из технической документации, которую готовит кадастровый инженер, и документов, предоставленных владельцем.
В техническую часть входят:
- чертежи
- планы дома
- схема геодезических построений
- технические описания
Во второй части:
- выписка ЕГРН о земельном участке
- уведомление от администрации округа о соответствии планируемых к строительству сооружений
- заключение от управления культурного наследия области об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия
- постановление о присвоении адреса участку
После того как технический план готов, нужно написать заявление через МФЦ, чтобы присвоить дому почтовый адрес. Без точного адреса в доме нельзя будет оформить прописку и есть риск получить отказ в подключении электричества и других коммунальных услуг.
В зависимости от региона адрес могут присваивать органы местного самоуправления или региональные власти. После принятия положительного решения они направляют информацию о вновь присвоенных адресах в Федеральную информационную адресную систему.
К заявлению о присвоении адреса нужно приложить выписку из ЕГРН, копию паспорта, доверенность (если обращается представитель).
Список документов для оформления дома в собственность
Следующий шаг — собрать пакет необходимых документов для регистрации права собственности в Росреестре. Список документов короткий:
- Заявление по форме. При подаче документов через МФЦ её заполнит сотрудник центра; если подача происходит через портал «Госуслуги», форма будет на экране. То есть заранее её готовить не нужно.
- Паспорт собственника
- Правоустанавливающие документы на дом и участок
- Квитанция об оплате госпошлины. Пошлина составляет 350 руб. Её следует оплатить до подачи документов.
Кадастровый учет
Параллельно с регистрацией собственности может понадобиться внесение в реестр сведений о кадастровом учете. Есть несколько оснований, указывающих на необходимость отдельно поставить дом на государственный кадастровый учёт:
- Существенно изменились характеристики здания. Например, к нему пристроены второй этаж или дополнительная комната на первом этаже, веранда.
- На участке снесён объект, права на который не были зарегистрированы в ЕГРН.
- Но обычно кадастровый учёт проводится вместе с регистрацией права собственности и через один орган власти.
Документы для кадастрового учета нужны следующие:
- кадастровые паспорта дома и участка
- технический план дома
- декларация на все строения на участке (кроме дома)
- документы, подтверждающие согласование строительства
Эта процедура для заявителя бесплатна. Бумажные подтверждения постановки на кадастровый учет не выдают с 2017 года. Вместо этого на электронную почту отправляют выписку из ЕГРН, заверенную квалифицированной электронной подписью.
Если понадобится бумажная версия, за ней можно обратиться в МФЦ.
Сроки регистрации
По закону на постановку дома на кадастровый учет и оформление собственности у Росреестра есть 10 рабочих дней. Но ведомство не всегда с первого раза разрешает оформить собственность на зарегистрированный дом.
Нередки случаи, когда регистрация приостанавливается и владельцу приходится вносить изменения в документы в соответствии с замечаниями регистратора.
Они необязательно касаются специализированной части техплана. Например, ведомству может быть недостаточно уведомления от администрации о том, что дом соответствует заявленному плану строительства. Тогда оно попросит добавить заявление о том, что планируется строительство дома.
Чтобы для системы процесс выглядел завершённым, нужно также уведомление об окончании строительства. Все эти бумаги можно оформить и после того, как строительство завершено.
На внесение изменений у заявителя есть три месяца. Если за это время их не внести и не предоставить в Росреестр, считается, что он отказался от регистрации. Тогда, чтобы закончить оформление, придётся подавать все документы заново.
Впрочем, в мае 2022 года внесены изменения в законодательство. И россиянам теперь упростили процедуру регистрации прав собственности на дома и дачи.
Порядок оформления в собственность дома в ипотеке
Банки выдают ипотеку не только на покупку квартиры в строящемся доме, но и на индивидуальное жилищное строительство, в том числе по специальным программам. Например, с субсидированной ставкой.
Основное отличие кредитов на строительство ИЖС от тех, что оформляются на готовое жилье, — они дороже. Разница может быть в 1,5–2 процентных пункта, но при этом существенно повлиять на сумму ежемесячного платежа: он будет больше.
Дело в том, что банки считают ИЖС более рискованным. Если дом по каким-то причинам не будет достроен, то в залоге окажется «незавершенный объект строительства», который очень трудно продать. Достраивать дом банк, конечно, не будет, так как это не его бизнес. Но и готовый частный дом продать непросто: не зря строительство называется индивидуальным, каждый делает всё по своему вкусу, и найти «единомышленника», который захочет это купить, — настоящий квест.
Если дом построен или куплен готовым с привлечением ипотечного кредита, собственность на него оформляется точно так же, как и на объекты, возведённые на собственные средства.
Основное отличие — земля под домом обязательно должна быть оформлена в собственность. И до выплаты кредита в ЕГРН будет запись об обременении.
Как оформить в собственность участок
Согласно Земельному кодексу, дом и участок, на котором он находится, неделимы. То есть если и дом, и участок находятся в собственности, продать один без другого нельзя. Если же земля не оформлена, продать дом можно, но, скорее всего, с дисконтом. А о том, как зарегистрировать земельный участок в собственность, придётся думать уже новому собственнику.
Основные ситуации, когда требуется оформить собственность на землю: покупка участка, получение его по наследству, дарение, приватизация, договор мены.
Как зарегистрировать право собственности на земельный участок: порядок действий
Нужно выполнить следующие шаги:
- Собрать документы
- Отнести в Росреестр
- Дождаться регистрации, около 9 дней. Право собственности будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.
На этапе подготовки документов снова не обойтись без кадастрового инженера, если участок раньше не ставили на кадастровый учет.
Инженер проведёт межевание и составит соответствующий план. Кроме него, в пакет документов нужно включить паспорт, заявление о регистрации собственности на землю, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины (она составляет 350 руб.).
Землю тоже можно зарегистрировать по «дачной амнистии» в упрощённом порядке. Это может быть актуально, если, например, нет документов на участок или есть, но не все. Главное — чтобы участок был предоставлен до 30 октября 2001 года.
Чтобы подтвердить законные права владения, подойдут любые документы. Но бывает так, что не сохранились никакие и бумаг просто нет. Тогда можно доказать владение через суд и уже с судебным решением начинать процесс регистрации земли.
