Сдавать недвижимость в аренду — не такое уж и простое дело: необходимо следить и держать в голове сразу несколько важных вещей. Например, улаживать конфликты с соседями, следить за своевременной оплатой и состоянием квартиры, искать новых жильцов, подписывать документы. Особенно тяжело это даётся тем, кто решает сдать свою квартиру и уехать в другой город или даже страну.
Разумеется, в век социальных сетей некоторые вопросы стало решать проще, но не все. Поэтому существует такое направление — доверительное управление. В статье расскажем, что это такое и как им правильно пользоваться.
Что такое доверительное управление имуществом
Доверительное управление — это услуга, которую агентства недвижимости или риелторы оказывают арендаторам: собственник передаёт право распоряжаться недвижимостью либо организации, либо частному лицу.
Закон разрешает передавать вашу собственность в доверительное управление и обязывает управляющего действовать в ваших интересах (статья 1012 ГК РФ). Сторонам необходимо заключить договор, определяющий перечень оказываемых услуг, срок оказания и вознаграждение.
Таким образом, управляющий становится в праве осуществлять любые действия (фактические и юридические) от вашего лица. Услуга доверительного управления подходит как для посуточной аренды, так и для долгосрочной.
Зачем передавать имущество в доверительное управление
Ответ прост: чтобы упростить себе жизнь.
Представьте, что обстоятельства сложились таким образом, что вы живёте далеко или у вас нет времени и возможности проверять состояние квартиры, выселять и заселять жильцов, следить за соблюдением договорённостей, и у вас нет возможности попросить друзей или родственников следить за ней. Но необходимость в этом остаётся. Тогда на помощь приходит доверительное управление.
Кто может быть доверительным управляющим
Собственник может выбрать самостоятельно, с кем заключать договор: с агентством или частным риелтором.
Как выбрать доверительного управляющего
Доверительным управляющим может быть только либо сотрудник коммерческой организации (важно: не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель. Расскажем, что нужно проверить прежде, чем сделать выбор управляющего.
- Проверьте компанию или предпринимателя в реестре юридических лиц/ИП. Если компании или частного лица нет в реестре, то они не имеют права заключать договоры и вести деятельность.
- Поищите отзывы о работе, проанализируйте сайт.
- Если вы выбрали компанию, проверьте, участвовала ли она в судебных процессах и по какому поводу. Проверить можно на государственном интернет-портале «Правосудие».
Плюсы доверительного управления
Главный плюс — экономия времени. Вам не придётся самостоятельно искать жильцов, устраивать просмотры квартиры, тратить время на проверку состояния квартиры после сдачи. Такие вопросы, как заключение договора с новыми жильцами или конфликт с соседями, также решает управляющий.
Таким образом получается, что квартира приносит стабильный пассивный доход при минимальных затратах времени и нервов.
Минусы доверительного управления
Первым можно выделить то, что собственник получает меньшую сумму за сдачу квартиры в аренду, так как часть суммы идёт в счёт вознаграждения доверительному управляющему (ст. 1023 ГК РФ).
Также есть риск того, что собственника могут обмануть. Например, собственник дал согласие на долгосрочную аренду, а управляющий сдаёт её посуточно, получая тем самым доход, большую часть которого забирает себе.
Из предыдущего минуса вытекает следующий: быстрый износ жилья. Если собственность сдают посуточно или как хостел, то велика вероятность неконтролируемого износа и порчи недвижимости.
Кстати, оплата НДФЛ или налога на профессиональный доход в таком случае обязательна. Несмотря на то, что деньги получает посредник, эту обязанность на него переложить нельзя.
В качестве дохода будет учитываться вся сумма арендной платы вместе с комиссией управляющего. Такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом РФ, ни Законом №422-ФЗ об НПД.
Министерство финансов РФ также не разрешает собственнику вычитать из арендной платы стоимость коммунальных услуг (Письмо Минфина от 15.03.2017 №03-04-05/15280).
Как передать квартиру в доверительное управление
Если вы всё-таки решили отдать квартиру в доверительное управление, потребуется сделать вот что:
- Найдите доверительного управляющего. Это может быть как агентство, так и индивидуальный предприниматель. Выбирайте проверенные агентства или частных предпринимателей, читайте отзывы или ориентируйтесь на рекомендации коллег, родственников, друзей.
- Обсудите заранее все детали с будущим управляющим.Срок действия договора, объём работы, размер комиссии, полномочия управляющего — всё это лучше обсудить до заключения договора.
- Откройте счёт в банке для расчёта с управляющим.
- Соберите документы для передачи недвижимости в доверительное управление. Вам понадобятся документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость, доверенность на управляющего.
- Составьте договор с доверенным управляющим и подпишите его с обеих сторон.
- Составьте и подписать с обеих сторон акт приёма-передачи недвижимости.
- Зарегистрируйте договор доверительного управления в Росреестре: это закрепит обязательства обеих сторон и упростит возможные разбирательства в будущем.
Как заключить договор доверительного управления
Предмет договора — оказание услуги по доверительному управлению, не сам объект недвижимости, поэтому договор доверительного управления — это договор об оказании услуг. Основные моменты, которые должны быть указаны в договоре:
- Недвижимость, передающаяся в доверительное управление, её адрес и документ основания права собственности. Можно также отметить мебель: её наличие и состояние.
- ФИО и паспортные данные того, в чьих интересах осуществляется управление имуществом.
- Размер и форма вознаграждения управляющему (если последнее предусмотрено договором).
- Услуги, которыми ограничивается доверительное управление.
- Срок действия договора (максимальный срок действия — 5 лет).
К договору можно составить дополнительное соглашение, в котором прописать все детали сделки (при желании).
Также, потребуется нотариально заверенная доверенность. В ней прописывают всё, что собственник позволяет делать управляющему. Например, сдавать квартиру в аренду, право принимать арендную плату и так далее. Чем точнее вы пропишете права управляющего, тем безопаснее для обеих сторон.
Зачем регистрировать договор доверительного управления
По закону (статья 1017 ГК РФ) передачу недвижимости в доверительное управление необходимо регистрировать в Росреестре. Если этого не сделать, то при возникновении споров или разногласий договор могут признать недействительным.
Чтобы зарегистрировать договор доверительного управления, необходимо обратиться либо в Росреестр, либо подать документы через МФЦ. Подать нужно:
- паспорт;
- договор доверительного управления;
- акт приёма-передачи квартиры;
- нотариально заверенное согласие супруга (-и), если собственник недвижимости в браке;
- квитанцию об оплате госпошлины (на момент публикации статьи она составляет 2000 рублей).
Как разорвать договор доверительного управления
Договор доверительного управления прекращает своё действие на основаниях, предусмотренными соответствующим законом (статья 1024 ГК РФ).
Как мы писали выше, срок действия договора — до 5 лет. По истечении этого срока, договор прекращается, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. Если подобного не случилось, договор продлевается тех же условиях и на тот же срок.
Участники договора могут отказаться от него. В этом случае вторую сторону необходимо предупредить за 3 месяца до расторжения, если иной срок не предусмотрен условиями договора.
Риски доверительного управления
Наиболее распространённые проблемы в такой форме отношений — сдача квартиры в аренду посуточно (или в формате хостела) и сокрытие реальной прибыли от собственника.
Также существует риск незаинтересованности управляющего в быстрой и успешной сдаче квартиры. На этот случай вы можете обезопасить себя включением в договор пункта о минимальном размере дохода, который обязуется обеспечивать вам управляющий.
