На перепродаже старой недвижимости после ремонта можно заработать — это называется флиппингом. Какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.
Рассказываем простыми словами, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир и домов, как выбрать подходящий объект под флиппинг и какие есть риски.
Флиппинг — что это
Флиппинг происходит от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». Постараемся объяснить, что это такое, простыми словами. Согласно исходному смыслу слова «флиппинг» означает «быстрое изменение». В сфере недвижимости он выглядит как покупка квартиры на вторичном рынке в очень плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с наценкой. Главное — чтобы весь процесс от покупки до продажи прошел очень быстро.
Впервые бизнес появился в США, и в основном флипперы там покупают и продают дома, в то время как в России они чаще работают с квартирами.
Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок: с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.
Вся цепочка действий выглядит так: нужно ходить на просмотры и выбирать, иначе подходящая квартира под флиппинг долго не найдется, затем анализировать её потенциал, покупать, после ремонтировать, постоянно контролируя процесс, и, наконец, искать покупателя на обновленный объект и продавать его. И всё это нужно делать быстро.
Если расположить всё, что нужно сделать, по порядку, получится внушительный список действий:
- изучение объявлений на специализированных сайтах по продаже недвижимости
- выбор квартиры или дома под флиппинг
- покупка, регистрация сделки
- составление сметы на ремонт
- выбор рабочих
- покупка стройматериалов
- контроль ремонтных работ
- профессиональная фотосъемка квартиры
- поиск покупателя
- заключение сделки
Каждый этап гораздо сложнее, чем может показаться, с учётом того, что стартовый капитал — это личные средства флиппера. Брать ипотеку на флиппинг не запрещено, но неудобно и невыгодно с учётом расходов, сопутствующих сделке, и дальнейших ограничений: до погашения кредита жильё находится в собственности банка, любые сделки возможны только с разрешения кредитора.
Так как на кону собственные средства, флипперы посвящают очень много времени теоретической подготовке. Важно знать, что будет происходить на рынке недвижимости, растёт или падает спрос. А помимо этого, ещё изучать особенности районов и сопоставлять всю имеющуюся информацию, чтобы флиппинг стал бизнесом и приносил доход.
Но прежде чем подсчитывать, сколько можно заработать на перепродаже квартир, важно подробнее разобраться, что и как делать.
Как выбрать квартиру для покупки
Флиппинг квартир возможен только с квартирами на вторичном рынке жилья. Чтобы заработать на перепродаже, нужно купить с ощутимым дисконтом. Но стоимость ниже средней по рынку за сопоставимые квартиры — только один из критериев отбора. Стоит обратить внимание на:
Локацию. Дом в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой и дом в бывшем промышленном районе, где много пустующих заводских территорий, обладают разными перспективами. Флипперу нужно продать квартиру как можно быстрее, поэтому рассчитывать на изменения в престижности и удобстве локации не приходится.
Транспортную доступность. Хорошо продаются квартиры в домах, расположенных не далее чем в 20 минутах пешком от станции метро, железной дороги, наземного общественного транспорта.
Площадь. Опытные флипперы умеют продавать жильё разной комнатности, но наиболее ходовой товар среди покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади, при правильной оценке исходных данных, обойдётся точно дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи заметно шире.
Инфраструктурные объекты. Вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы повышают привлекательность жилья и увеличивают аудиторию покупателей.
Вид из квартиры. Зелень, река, панорамный вид с высокого этажа очень востребованы. Квартиры с окнами на шумную улицу или шоссе могут заинтересовать, если рядом есть то, что нужно будущему жильцу. Но при прочих равных такие объекты приобретают менее охотно. Деревья между домом и дорожным полотном могут значительно смягчить восприятие покупателя.
Внешний вид и состояние дома, подъезда, общего коридора. Не зря в объявлениях указывают, что дом после капитального ремонта, или обозначают сроки, когда подойдёт его очередь.
Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, облупившиеся или прожжённые перила, потекшие кнопки лифта, сломанный мусоропровод, плохой запах, захламленный общий коридор — с этим нельзя ничего сделать быстро. Флиппер, знающий, как зарабатывать на перепродаже квартир, обойдёт такой дом стороной.
Что такое потенциал квартиры
Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве — от 9 млн рублей. Есть предложения дешевле, например за 7,4 млн рублей, — это однокомнатная квартира (29 кв. м) на первом этаже, в нежилом состоянии, полностью под ремонт. Но таких немного, за ними приходится охотиться, параллельно оценивая потенциал объекта.
Если перспективы продать дороже нет, флиппинг не сложится. Чтобы оценить перспективы инвестирования, сравнивают цену выбранной квартиры с тем, что уже есть в этой локации, но с ремонтом. Одновременно возникает ориентир по цене, цель, к которой можно стремиться.
Флипперы предупреждают: квартиры, которые продаются с дисконтом, обычно «тяжёлые». Недвижимость может быть в залоге, с долгом по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировкой или практически разрушенной внутри. Но это те особенности, которые снижают цену, а значит, одновременно создают возможность заработать.
В приведённом выше примере за 7,4 млн рублей существенный минус в том, что квартира на первом этаже. Специалисты по сделкам с недвижимостью предупреждают, что недавний переход права собственности, или наследственное имущество, — тоже повод насторожиться или совсем отказаться от сделки. Выбрав квартиру, флипперы убеждаются, что с документами всё в порядке:
- паспорт владельца действителен (на фото он, нет повреждений и вырванных страниц);
- есть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, доказывающие, что продавец не состоит на учёте;
- выписка из домовой книги подтверждает сведения, предоставленные владельцем помещения о себе и всех, кто прописан в квартире и имеет право ею пользоваться;
- история переходов права собственности на квартиру известна и прозрачна (эти сведения можно узнать из выписки ЕГРН);
- справка о задолженности или её отсутствии по коммунальным платежам.
Это базовые документы, которые должен предоставить продавец, но могут потребоваться и другие — рынок вторичной недвижимости богат на сюрпризы и разные жизненные ситуации.
Флиппинг домов и ремонт объекта
Перепродажа обновлённых домов в России не столь распространена, как за рубежом. Нередко загородную недвижимость продают в текущем состоянии, поскольку будущий владелец в большинстве случаев перестраивает, обновляет дом по собственному усмотрению.
Кроме того, отремонтировать дом так же быстро, как квартиру, не получится — там совсем другие сроки и многое зависит от сезона.
Требования к такой недвижимости похожи на требования к квартире: важны локация, транспортная доступность, чистота документов и наличие проведённых коммуникаций.
Впрочем, как раз на этом можно заработать: флиппер, приобретая дом без водопровода, газоснабжения и канализации, может провести их и продать недвижимость по высокой цене.Для флиппинга подходят, по мнению опытных инвесторов, постройки, где требуется минимальный ремонт: внутренняя отделка, замена кровли, ремонт окон или крыльца. Словом, у дома должен быть поправимый в краткие сроки изъян.
Вторая по весу статья расходов флиппера — на ремонт. От способности договариваться, наличия контактов не только юристов, но и продавцов строительных материалов и надёжной ремонтной бригады существенно зависит успех проекта.
Скидка на краску, плитку, штукатурку, ламинат, обои, радиаторы отопления, окна и двери, а также мебель могут сэкономить до 30% от розничной стоимости этих материалов, если «разжиться» таким контактом.
Бюджет на ремонт обычно ограничен стратегией инвестора — она предусматривает расчёт прибыли. Если отклониться от плана, доход в лучшем случае будет ниже.
Зарубежные флипперы пользуются такой формулой расчёта: максимальная цена покупки не должна быть выше 70% цены после ремонта (из которой вычтена его стоимость).
Например, квартиру можно продать за 10 млн рублей, а ремонт обойдётся в 3 млн рублей. Выгодная цена приобретения — 4 млн рублей. То есть закладывать «как можно меньший бюджет» — не подходящая стратегия, потому что некачественная работа может помешать найти покупателя или обернуться более серьёзными проблемами (порча материалов неумелыми рабочими или поломки, возникшие из-за низкой квалификации бригады).
«Свежий ремонт» еще не означает «привлекательный для покупателя». Квартира должна выглядеть современно и уютно. Поэтому флипперу необходимо быть в курсе интерьерных трендов — не только цветовых, но и отделочных и мебельных (высокий или низкий плинтус в цвет стен или пола, гипсокартон на потолке вышел из моды, а ковры на стене снова могут быть акцентом и так далее).
Светлые тона, однотонные обои и краска (без геометрических трафаретов на стене), двери и пол натуральных цветов: чем больше в квартире света и пространства, тем легче покупатель представляет себя в ней. Если в обстановку добавить простых и уместных деталей, подчеркивающих жилой вид, — плед, светильники, книги, — это может повысить скорость продажи.
Уплата налогов за флиппинг
Налоговый кодекс обязывает платить налог в 13% на доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет. Флипперы не могут ждать 5 лет, поэтому платят налог.
13% берутся с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. Если удалось купить квартиру за 4 млн рублей, а продать за 10 млн рублей, нужно будет перечислить в бюджет 780 тыс. рублей.
Иногда флипперы пытаются договориться с покупателем и занизить стоимость квартиры в документах. Такая стратегия влечёт риски привлечения к ответственности за неуплату налогов.
Среди легальных для флиппера способов сократить налогообложение — оформлять квартиру на ИП и платить 6% по упрощённой схеме и получить налоговый вычет. Он положен, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Но его можно получить только один раз, и сумма вычета не превышает 260 тыс. рублей.
Другая форма вычета — уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. Этим способом можно пользоваться не чаще одного раза в год.
Риски для флиппера
Ключевой для флиппера риск — финансовый. Состояние квартиры может оказаться хуже, чем предполагалось. Это обычное дело при ремонте. В смете заложена замена унитаза, но при демонтаже старого может выясниться, что проржавели трубы и их нужно менять. Или полы окажутся прогнившими, хотя предполагалась только замена покрытия.
Очаг плесени или насекомые тоже потребуют дополнительных расходов на устранение. Если случится сразу несколько неудач, проект может перестать быть прибыльным.
Но даже если ремонт прошёл по плану, флиппинг не гарантирует получения прибыли. Одним удается продать квартиру после первого просмотра. А другие объекты могут висеть в объявлениях долго.
К промаху стоит быть морально подготовленным. Неудачи бывают у всех флипперов и на разных объектах.
Как продать квартиру быстрее
Если локация, транспортная доступность и инвестиционный потенциал объекта в порядке, визуальная привлекательность квартиры сделает всё остальное. Очень быстрая продажа закрывается в течение месяца, к этому сроку и стремятся флипперы.
Важно продумать планировку, цвета, оформление, которые помогут привлечь покупателя. Уют любит большинство, семьям важны грамотное зонирование и удобная планировка. Если в ней нужно и можно что-то изменить в лучшую сторону, это стоит сделать. Но объединение кухни и комнаты будет не очень удачной идеей — более востребованы отдельные помещения.
Хорошие фотографии, подчеркивающие достоинства квартиры, однозначно повышают её привлекательность для покупателей. Завершённый интерьер (без строительного мусора), съёмка при дневном свете, выровненные пропорции и незаваленный горизонт — то что нужно.
Покупателю удобнее представлять квартиру, когда по фотографиям понятно, что откуда видно: например, от входной двери просматриваются коридор до кухни, кусочек кухни и диван в гостиной. С порога гостиной хороший обзор на всю комнату и балкон. И так далее.
Выгодно ли заниматься флиппингом
Можно ли заработать на перепродаже квартир — вопрос, на который стоит в первую очередь искать ответ. Для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости, интерьерам, аналитические способности и наблюдательность, флиппинг будет выгоден. Участники рынка говорят о доходности в 60% (уже после вычета всех расходов и налогов).
Флиппинг на последние сбережения может быть менее интересным и рискованным из-за опасности не продать квартиру быстро или совсем. Тогда её можно сдавать, если позволяет локация, а затем, когда ситуация на рынке изменится, снова выставить на продажу.
