Риелтор — это специалист по недвижимости, который находит подходящую квартиру и проводит всю сделку: от просмотра объекта до регистрации права. Есть покупатели, которые не доверяют риелтору, потому что считают его ненужным посредником. Мол, получает деньги непонятно за что. Но в нашей профессии, как и в любой другой, есть и плохие, и хорошие специалисты. В статье рассказываю, зачем нужен риелтор, как выбрать хорошего агента и когда всё-таки можно обойтись без него.
Чем риелтор помогает покупателю квартиры
Риелтор подбирает подходящую квартиру, проверяет её состояние, юридическую чистоту и оформляет сделку. Расскажу, что именно делает агент на каждом этапе.
Находит подходящую квартиру. Риелтор возьмёт на себя поиск объекта по вашим запросам. Обозначьте стоимость, район, квадратуру, нужную инфраструктуру и любые другие параметры. В агентствах недвижимости есть базы квартир и в новостройках, и на вторичном рынке, возможность подобрать частный дом или участок под строительство. Хороший риелтор знает свою базу, поэтому сможет прислать варианты уже через несколько часов. Опытные специалисты знают, как провести переговоры по цене, и могут добиться снижения стоимости.
Проверяет квартиру. Мало кто из покупателей может самостоятельно оценить и юридическую чистоту, и состояние квартиры. Риелтор проведёт первичную проверку. Если заподозрит неладное, подключит других специалистов, например юриста или сантехника. Покупатель может найти их сам, но на это нужно время. Да и проверенные специалисты есть не у всех.
Помогает заключать сделку. Риелтор оформит документы, подскажет, как грамотно распорядиться материнским капиталом, и вместе с ипотечным брокером подберёт комфортную ипотеку. На большинство юридических вопросов риелтор ответит вам сам, потому что уже сталкивался с ними на практике. А если ситуация при покупке квартиры необычная — привлечёт проверенного юриста.
Зачем обращаться к риелтору, если можно пойти к юристу?
Юрист поможет только с юридической проверкой недвижимости и оформлением сделки. Он не будет искать квартиру, торговаться с покупателем и проверять проводку. Не все юристы готовы ходить в банк по ипотечным вопросам. Заменить юристом риелтора не получится.
Вот что можно сделать, если вам важно участие юриста:
- найти риелтора с юридическим образованием;
- привлечь и риелтора, и юриста одновременно;
- обратиться в агентство недвижимости, где работают и риелторы, и юристы.
Последний вариант — самый удобный. Вам не придётся переживать, сработаются ли юрист с риелтором. Скорее всего, они провели вместе не одну сделку.
Алгоритм работы обычно такой:
- Покупатель обращается к риелтору по рекомендации знакомых, по объявлению на доске объявлений или через рекламу в интернете.
- Если клиент интересуется конкретным жильём, риелтор рассказывает о нём. В остальных случаях выясняет пожелания покупателя и подбирает несколько вариантов.
- Когда покупатель выбирает понравившиеся объекты, риелтор договаривается о просмотре.
- При встрече агент показывает квартиру, рассказывает о ремонте, доме, инфраструктуре и районе, отвечает на вопросы. Если нужно, риелтор обсудит с продавцом снижение цены. Торговаться самому вам не придётся.
- Когда покупатель определился с квартирой, риелтор приступает к оформлению сделки. Он готовит пакет документов, договаривается об ипотеке и присутствует при подписании акта приёма-передачи жилья.
Чаще всего покупатели обращаются к риелтору, когда не хотят или не могут искать квартиру самостоятельно. Одни заняты на работе, вторым нужно жильё в другом городе, а третьи не видят смысла тратить на звонки и просмотры время, которое можно провести с семьёй. Люди приходят к агенту, потому что это удобно.
Некоторые покупатели находят квартиру сами, а уже потом обращаются к риелтору, потому что сталкиваются с трудностями. Вот несколько ситуаций, когда точно стоит проконсультироваться с агентом:
Вы хотите купить новую квартиру и продать старую одновременно. Риелтор поможет найти покупателя и состыковать две сделки так, чтобы за новую квартиру можно было заплатить деньгами от продажи старой. Например, сможет договориться с застройщиком, чтобы тот оформил для вас бронь квартиры и подождал, когда у вас появятся деньги.
Нужен кредит, чтобы погасить ипотеку продавца. Продать квартиру можно только после погашения ипотеки. Некоторые банки дают покупателю ипотеку, чтобы тот перекрыл ипотеку продавца. Такой кредит — не самая простая процедура. Опытный агент проходил её не раз, знает все подводные камни и поэтому поможет договориться с банком быстрее.
Вы покупаете жильё с помощью материнского капитала. Не все продавцы готовы на такую оплату, потому что Пенсионный фонд переводит её не сразу. Риелтор убедит продавца, что это безопасно, и возьмёт на себя оформление документов.
Установлен запрет на регистрационные действия с квартирой. Агент поможет разобраться, по какой причине установили запрет. Если он незаконный, риелтор соберёт справки об отсутствии задолженности и снимет арест.
В сделке участвуют несовершеннолетние. Допустим, продавец не выделил доли детям и не погасил ипотеку. Он сможет продать квартиру только после того, как все несовершеннолетние получат долю и когда у него на руках будет разрешение от органов опеки на продажу.
Во всех этих случаях риелтор решит проблему самостоятельно, а если нужно, подключит других специалистов, например юриста или бухгалтера.
Если вы не разбираетесь в недвижимости и не хотите привлекать специалистов, присмотритесь к новым домам. У таких квартир нет предыдущих владельцев, а документы поможет оформить застройщик. Чтобы клиент заехал в квартиру вовремя и не стал обманутым дольщиком, риелтор проверяет репутацию застройщика. Если решите подбирать девелопера самостоятельно, сделайте то же самое.
При покупке вторички нужно быть внимательнее. Основные риски — юридические. Многие люди покупают квартиры без проблем, но некоторые с ними сталкиваются. Например, приобретают квартиру с хорошей скидкой у банкрота. В таком случае есть риск, что сделку признают недействительной. Тогда квартиру заберут. Деньги вернут после окончания банкротства — и только если они будут у продавца. Поэтому покупать вторичку полностью самостоятельно рискованно. Если вы не хотите сотрудничать с риелтором, обратитесь к юристу.
Пример из практики
Покупатели попросили меня подобрать им квартиру. Я предложил несколько вариантов. Цена на один объект была ниже рынка. Покупателям всё понравилось, но после просмотра они пропали на несколько дней.
Оказалось, продавец предложил моим клиентам оформить сделку без агента: скачать договор из интернета и сходить самим в МФЦ. Продавец даже согласился на скидку, только попросил рассчитаться с ним сразу. Это насторожило покупателей. Они вернулись ко мне и захотели проверить квартиру.
Я быстро выяснил, что у объекта есть несколько проблем. Продавец находился в процессе банкротства, на квартире висело аж 30 арестов. Во время более основательного второго просмотра обнаружились ржавые трубы и плохая проводка. Но мы не стали отказываться от сделки.
Я подключил юристов и убедил продавца поменять трубы и проводку до сделки. Он завершил банкротство, привёл квартиру в порядок, и только после этого мои клиенты подписали договор и оплатили покупку.
Есть два способа найти проверенного риелтора: через знакомых или в интернете.
Через знакомых. Вспомните, кто из ваших друзей или коллег недавно покупал жильё. Возможно, они посоветуют грамотного агента или расскажут, с кем не стоит связываться.
В интернете. Обратите внимание на отзывы, которые клиенты оставляют на Яндекс Картах, Гугл Картах и картах 2ГИС. Посмотрите, как агентство или частный риелтор ведёт соцсети: нет ли там сомнительных публикаций или некорректных высказываний о покупателях. Проверьте, даёт ли понравившийся вам специалист комментарии в СМИ, публикует ли он статьи о недвижимости. Обычно самые профессиональные риелторы делятся своими знаниями в таких форматах.
Когда определитесь с риелтором, пообщайтесь с ним. Хороший специалист знает основную информацию о квартирах, которые предлагает вам. Он расскажет, есть ли обременения у объекта, какой там ремонт и когда его делали в последний раз, какие у вас будут соседи и интернет-провайдер, что за магазины, садики и школы поблизости. Грамотный риелтор не пытается уговорить вас на покупку конкретного объекта, у него всегда есть альтернатива — квартира с похожей планировкой и инфраструктурой.
Не забудьте спросить про этапы сделки: с чего агент начинает работу, как он будет проводить проверку, на каком этапе возьмёт с вас деньги. Недобросовестный риелтор скажет: «Давайте предоплату, а там посмотрим». Нормальный специалист подробно расскажет обо всех этапах, спокойно ответит на вопросы и не будет торопить.
Стоимость услуг риелтора. Комиссия специалиста по недвижимости зависит от стоимости квартиры. Стандартная комиссия — от 2 до 6%. Если квартира стоит 3 млн ₽, то при комиссии 2% вы заплатите 60 тысяч ₽. Комиссия может быть выше 6% или ниже 2%. Процент зависит от сложности сделки, региона и типа недвижимости.
Риелтор подбирает подходящую квартиру, проверяет её состояние, юридическую чистоту и оформляет сделку.
К риелтору точно стоит обратиться в сложных ситуациях. Например, когда вы хотите купить новую квартиру и продать старую одновременно.
При покупке вторичных квартир много юридических рисков. Такую сделку безопаснее проводить с риелтором или с юристом.
Ищите риелтора по отзывам в интернете и через знакомых. Прежде чем начинать сотрудничать, пообщайтесь с ним. Грамотный специалист подробно расскажет о квартире, доме, районе, соседях и собственниках. Он не будет настойчиво продавать вам одну квартиру, а предложит разные варианты.
Если хотите купить квартиру самостоятельно, присмотритесь к новым домам. У таких квартир нет предыдущих владельцев, а документы поможет оформить застройщик.
